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フラット35のメリットとデメリット

フラット35にはメリットもデメリットもある?

フラット35とは、住宅金融支援機構(略称:住構)が取り扱う住宅ローンです。一番の特徴としては、借入時の金利が最終返済日まで固定であることです。

金利が固定であるため、毎月の返済額に変動が無く、将来設計も立てやすいといえます。
住宅ローンは大きく分けて、住宅金融支援機構が取り扱うフラット35と、銀行や信用金庫(以下、銀行系)が取り扱う住宅ローンがあります。

それぞれメリット・デメリットがあるため、お申し込みの前に商品の特徴を理解しておく必要があります。

フラット35のメリット

フラット35のメリット

フラット35の一番のメリットは、上記記載の「金利が固定」という点です。銀行系の住宅ローンは、契約当初に固定金利か変動金利を選択します。

固定金利の場合、固定期間が終了すると、改めて固定金利か変動金利を選択します。どちらを選択したにせよ、固定期間が終了した時の市場金利で見直しがされます。

契約当初よりも市場金利が上がっていれば、住宅ローンの金利も上がり、毎月の返済額も増えてしまいます。

逆に市場金利が下がっていれば、金利は下がり、毎月の返済額も減ります。銀行系の住宅ローンは、長い目で見ると金利(=毎月の返済額)が安定しないことに対し、フラット35は契約当初の金利で固定されているため、金利が安定しているといえます。

フラット35で金利優遇が受けられる?

フラット35は、一定の要件を満たせば、金利の優遇が受けることができます。

一つは返済期間です。

返済期間は20年以下と以上で金利が変わってきます。商品の改定によって変動はしますが、返済期間が20年以下の方が、20年以上に比べて0.1%前後の減免を受けることができます。

もう一つは、省エネルギー性・耐震性など、一定の要件を満たした場合に、一定期間金利の減免を受けることができます。

この場合、商品が「フラット35」ではなく「フラット35S」となります。申込をする時期により、金利の減免内容や減免期間は異なるため、住宅金融支援機構のホームページで確認するとよいでしょう。

因みに現在は、平成29年9月30日以前に申込をした場合は10年間0.3%の減免、平成29年10月1日以降に申込をした場合は5年間0.25%の減免を受けることができます。

保証料や繰上げ返済手数料が不要!

ここまでは金利についてのメリットを記載しましたが、他にも商品のメリットがあります。手数料に関しては、保証料や繰上返済手数料がかかりません。融資を受けるとき、保証人を徴求する場合があります。

ですが、保証人は、たとえ身内であっても頼みづらいものです。

そこで、保証料を支払うことにより保証人の代わりをしてくれる保証会社を利用します。
保証会社には保証料を払うことで、保証人を徴求せず融資を受けることができます。

また、フラット35は原則保証人不要であるため、保証人を準備せず保証料も支払わなくていいという点は大きなメリットといえます。

フラット35の団体信用生命保険は任意?

次に団体信用生命保険(以下、団信)についてご説明します。団信とは、債務者が死亡もしくは高度障害になった場合、住宅ローンの残債を保険で全額決済するというものです。

死亡と高度障害のみの保証を一般団信といい、一般団信に加えてがん・心筋梗塞・脳卒中になった場合の保障も付保された三大疾病保障団信もあります。

団信において、銀行系と大きく違う点があります。それは、団信加入が任意であることです。

団信に加入する場合、健康状態の告知が必要です。告知に問題があり加入できなかった場合でも、フラット35の場合、申込は可能です。

ですが、銀行系では団信の加入は必須となっています。よって、銀行系で住宅ローンを申し込んだ際、告知に問題があった場合、申し込むことができなくなってしまいます。

団信が無い状態で住宅ローンを組むことは、万が一のことを考えると不安は残りますが、申込は可能という点はメリットといえます。

以上、フラット35は銀行系には無い様々なメリットのある商品といえます。

フラット35のデメリット

フラット35の特徴でもある金利についてですが、メリットはデメリットにもなります。
契約期間中は金利が変わらないというメリットがありますが、市場金利が下がった場合は、どうでしょうか。

例えば1.5%でフラット35を契約しており、数年後に市場金利が大幅に下がり、住宅ローン金利が1.0%以下となった場合、フラット35の金利は高いことになります。

ですが、契約期間中は金利が変わらないので、世の中は低金利でも高い金利を支払わなければいけません。

住宅ローンの場合、借入金額が数百万円から数千万円となるため、僅かな金利の差でも毎月の返済額や総支払額は大きく変わってしまいます。

フラット35は自己資金が必須

次に借入可能金額と自己資金についてです。

住宅を購入する場合、新築か建売かで大きく違いがありますし、家具等のインテリアを準備したり火災保険に加入したりと、住宅購入以外に様々な諸費用が必要となります。

フラット35は、住宅購入資金においては借りることができますが、諸費用については借入に含めることができません。

また、借入可能額は、必要資金の9割までとなっているため、残りの1割と上記の諸費用については自己資金で準備しなければいけません。

住宅購入にあたり、多額な自己資金を貯めておく必要があります。

フラット35は繰上げ返済できるの?

次に繰上返済についてです。繰上返済には手数料が必要ないというメリットがありますが、繰上返済の最低金額が決まっています。

繰上返済は、インターネットか金融機関窓口より行なうことができます。インターネットでは最低10万円から、金融機関窓口では最低100万円からという制限があります。

この点はデメリットでもありますが、銀行系では繰上返済を行なう毎に1~2万円の手数料が必要となります。

この点に関しては、小口で繰上返済するよりも、まとまった金額を手数料なしで返済した方が良いとも考えられます。

団信にもデメリットがある

最後に、団信についてです。

上記で説明した通り、団信の加入が任意である点はメリットでありますが、保険料の支払いについてはデメリットとも考えられます。

銀行系の場合、一般団信においては保険料が金利に含まれていますが、フラット35の場合は1年毎の年払いとなります。

一年間を通して、毎月の返済に加えて保険料の支払いも準備しておかなければいけません。

通常、口座振替にて引き落としされますが、残高不足等により引き落としができなかった場合、失効となることがあり、その際は再度加入することができなくなってしまいます。

口座振替は2回(2ヶ月にわたって)行なわれますが、どちらも残高不足で引き落としできなかった場合、ハガキにて最後の振込依頼が届きます。このハガキでも納めなければ団信は失効となってしまいます。

団信は任意ですので、失効になっても住宅ローンにおいてはペナルティがありませんが、万が一のことがあった場合は、債務が残ってしまい大変なことになってしまいます。

万が一、団信が失効となってしまった場合は、民間の生命保険等に加入するしか方法はありません。

以上がフラット35のデメリットです。

住宅ローンを組む上で、自己資金が必要という点が一番のデメリットと考えられます。
その他のデメリットも踏まえた上で検討するとよいでしょう。

まとめ

フラット35は国の住宅ローンです。申込みしやすく、人生設計も立てやすい商品となっております。

市場金利が下がりきり、今後、上昇の見込みがある場合はフラット35を利用することにより、将来的な金利負担を防ぐことができます。申込のタイミングを見極めることが重要といえます。

住宅ローンはフラット35に限らず、銀行系でも取り扱っています。比べる項目は沢山ありますが、フラット35にあって銀行系にないところ、フラット35になくて銀行系にあるところも様々です。

数百万円から数千万円という大金を、数十年という長い期間支払っていくわけなので、よく吟味して申し込むとよいでしょう。

住宅ローンの比較は、素人目線では細かい部分まで分からないこともあるので、その際は金融機関窓口にて相談すると分かりやすく説明してくれるはずです。生活に負担とならない住宅ローン生活を送りましょう。

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