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変動金利から固定金利の住宅ローンへの借り換えでチェックすべき7つのポイント

家を建てる時に、不動産屋さんに進められて変動金利を選ぶ人ってとっても多いみたいですけど、あなたはどうですか?


変動金利は、金利が低いので、返済が楽に感じますが、一度金利が上がり始めると、返済額が一気に数千円上がる可能性もあり、将来設計に大きな不安がありますよ。


超低金利時代の今だからこそ、低金利で長期固定のローンを組んでおくと、金利上昇の心配がなくなり、とっても安心なのです。

借り換えは固定金利がオススメ!でも落とし穴はある?

住宅ローンの借り換えでは、多くの人が固定金利タイプを選択しています。ここ数年は住宅ローン金利が低下しており「最初のうちは、変動金利よりも期間固定金利の方が低金利」という金融機関も多いからです。

また、固定金利は金利が変動しないため、金利上昇リスクを気にせず、返済プランを立てられるという特徴もあります。今は、金利水準が史上最低とまで言われている時代です。変動金利から固定金利への借り換えをするのであれば、この時期がチャンスです。

しかし、借り換えに潜む思わぬ落とし穴により、かえって損をしてしまう可能性もゼロではありません。今回は、変動金利から固定金利への借り換えにあたってチェックすべきポイントをご紹介します。

変動金利から固定金利に

諸経費や事務手数料はいくらか

住宅ローンを借り入れるときは、事務手数料や登記費用・印紙代など様々な諸経費がかかります。基本的に、借り換えの場合もそれは同じです。

返済総額を抑えたいと思って借り換えをしても、諸経費や事務手数料が高くつき、結果的に返済総額が大きくなることもあります。

諸経費等の金額と借り換え後の返済総額を比較し、場合によっては借り換えをしないという選択も考えられますね。

なお、借り換えを行うべき目安は、概ね以下のとおりと言われています。

  1. 残債務1000万円以上
  2. 残年数10年以上
  3. 金利差1%以上

上記の目安に該当する場合は、諸経費や事務手数料などを考慮しても、最終的には得をする可能性が高いです。

絶対に上記の条件を満たす必要があるわけではありませんが、たとえ金利差が1%を切っていても、今後の金利上昇リスクに備える効果があります。

ぜひ借り換えを検討してみましょう。

保証料が返金されるか

保証料とは、住宅ローンを返せなくなったとき、保証会社に返済を肩代わりしてもらうためのお金です。多くの方は、住宅ローンを利用するときに保証料を一括または分割で支払っています。

問題は、一括払いした場合です。借り換えをすれば、保証された期間が短くなるため、一括払いした保証料が返金されるケースがあります。

例えば、30年の住宅ローンを組み、保証料を一括払いしたとします。10年後に借り換えした場合、残りの20年は保証会社の保証を受ける必要が無くなります。

そのため、残り20年分の保証料は、一部返金されますが、返金額は1/3程度と低めです。

返金されない可能性もあるので、借り換えの前に金融機関に確認しておきましょう。

団信に加入できるどうか

住宅ローン新規借入の際には、必ず団体信用生命保険(団信)に加入しているはずです。団信とは、死亡または高度障害の場合に住宅ローンの支払いが免除される保険です。

借り換えの際は、改めて団信に加入しなければなりません。しかし、健康状態が悪化していると、通常の団信に加入できず、借り換えができなくなる可能性が出てきます。

最近は、持病がある方向けに、引受緩和型の「ワイド団信」というサービスが用意されていることもあります。しかし、ワイド団信に加入すると、金利が0.2~0.3%ほど上がってしまいます。

ワイド団信は基本的に50歳以下の方が対象です。借り換えは、少しでも若く健康なうちに検討した方が良いですね。

特約期間終了後の金利はどうか

固定金利タイプの中で特に人気なのが10年固定金利の住宅ローンです。度重なる金利の低下により、変動金利よりも金利の低い期間固定金利の住宅ローンが増えてきたからです。

しかし、当初10年間の金利が抑えられているからといって、変動金利を選択した場合よりも返済総額が安くなるとは限りません。

10年固定金利の場合、11年目からの金利が変動金利に比べて高くなるからです。10年固定金利より更に金利が低い「2年固定」や「3年固定」タイプの場合は、それぞれ3年目、4年目から金利が一気に上昇する可能性が高いため、更に注意が必要です。

目先の金利に捉われることなく、先々まで見越した返済計画が必要ですね。

借り換え先の審査基準を満たすか

借り換えを申し込むときは、借り換え先の金融機関で再度審査が行われます。

多くの金融機関では、基準となる年収や勤続年数が定められています。そのときに、契約者の方が転職直後だったり、業績不振で年収が下がったりすると、借り換えの審査に通らない可能性があります。

中には、審査基準が緩やかな金融機関もあるため、審査が不安な方はそのような所を探してみるのも一つの手です。

また、個人の信用情報についても厳しくチェックされます。住宅ローン以外で多額の借金があったり、返済が滞っていたりすると、審査が一層厳しくなります。

借り換えを検討している場合、今の借金は早く完済しておいた方が良いですね。

今の借入先で、金利引き下げ交渉はできないか

現在、変動金利を選択している方は「世の中の金利は下がったのに、なぜ自分の住宅ローン金利は下がらないのか?」と思っているかもしれません。

それもそのはず、お金を貸す基準となる金利は、銀行側が独自に設定しているからです。金利が下がる前にローンを組んだ人は、低金利の恩恵を受けにくいでしょう。金利が上がるときは住宅ローン金利も上がることを考えると、理不尽ですね。

しかし、借り換えする前に、今の借入先に金利引き下げ交渉してみるのもおすすめです。交渉に成功すれば、金利が下がるだけでなく、諸経費も節約できて一石二鳥だからです。

中々引き下げに応じない銀行も多いので、その際は潔く借り換えをした方が無難です。

本当に、長期固定金利を選ぶべきか

毎月の返済額を抑えて、家計の負担を楽にする長期固定金利プランは、若い世帯を中心に人気です。

また、現在は35年固定タイプの住宅ローン金利も1~2%と低めの水準を保っています。35年間金利が変わらないので、金利上昇リスクの大きい変動金利タイプを利用している方は、すぐにでも借り換えしたくなりますね。

しかし、一般的に借入期間が長ければ長いほど、金利負担は重くなります。もし35年間一度も繰り上げ返済をしなかった場合、結果的には今の住宅ローンより負担が大きくなることも充分考えられます。

今は毎月の生活費に余裕が無く、毎月の返済額を少しでも減らしたい方は、それでもやむを得ないかもしれません。

お金に余裕のある方は、目先の返済額が減ることだけに気を取られず、総返済額を比べて、本当に今の住宅ローンよりお得な内容かどうかを考えましょう。

まとめ

今回分かった主なポイントは、以下の通りです。

  • 借り換えには「残債務1000万円以上、残り年数10年以上」等の目安がある
  • 借り換え後の保証料・事務手数料を考慮する
  • 保証料がいくら返金されるか確認する
  • 新たな借入先で、団信に加入できるか確認する
  • 期間固定金利の場合、期間終了後の金利を確認する
  • 住宅ローン以外の借金などは返済しておく
  • 必要であれば今の借入先と金利引き下げ交渉をする

このように、住宅ローンの借り換えは、想像以上に面倒で検討すべきことが多いものです。しかし、金利が低いこの時代ですから、良いタイミングで良い金融機関に借り換えできれば、何百万円もの節約ができるでしょう。

また、最近はネット銀行なども住宅ローンに力を入れているので、借り換えには数多くの選択肢があります。

金融機関のホームページからは、住宅ローンの返済シミュレーションやメールでの問い合わせができます。シミュレーションを元に色々と比較・検討して、より有利な条件で住宅ローンを組めると良いですね。

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